九龙城的一座老牌酒店悄然易主。富豪东方酒店，这座矗立在九龙街角数十年的地标，在近日被中原地产以超过15亿港元的价格买下。它不会继续作为酒店营业，而将在未来被改建成容纳约1500个床位的学生宿舍。工程总投资预计20亿港元，今年9月就会迎来第一批学生。
这已是中原地产两年内的第三个类似项目。从尖沙咀的珀荟酒店，到西半山的“般咸轩”物业，再到如今的富豪东方，一场由旧楼改造而成的“宿舍生意”正在香港悄然兴起。
不止中原，香港本地发展商、内地国企、私募基金乃至外资机构都已相继进场。华润隆地、招商局商业房托先后购入酒店改作学生宿舍；宏安地产联合基金在旺角改造出1800个床位；就连美国黑石也曾公开表示，看好香港这类改造项目的前景。
“说白了，就是缺床位。”中原工商铺董事总经理潘志明直言。香港的大学宿舍长期供不应求，非本地学生来港读书，往往要自己找地方住。一间可以月租的学生宿舍，成了刚需中的刚需。
这种缺口还在扩大。2023年起，港府将非本地生录取比例从20%提至40%，2025年又升至50%。香港作为拥有五所亚洲前十高校的城市，对内地和海外学生的吸引力持续上升。然而学校宿舍的建设速度，远远赶不上学生增长的速度。
一份行业报告显示，2024/25学年，香港八所主要大学的平均学生床位比是2.55:1。也就是说，每2.55个学生，才有一个学校宿位。仲量联行估算，目前全港学生宿位缺口大约4万个，有机构预测到2028年可能突破10万。
供不应求，价格自然水涨船高。一家学生宿舍品牌在2023年月租介于7000至12500港元之间，到2024年已涨到8300至14800港元，涨幅最高达18%。
将酒店改成学生宿舍，成了眼下最“顺理成章”的转型路径。高力国际指出，酒店本身已有现成的房间格局、独立卫浴和消防设施，改造时间和成本都大幅低于新建。从收购、装修到推向市场，周期可以压缩得很短，很快就能赶上开学季的租赁高峰。
政策也在“开绿灯”。2025年中，港府推出“城中学舍计划”，鼓励私人市场参与学生宿舍供应，在规划、审批、地政等方面给予放宽，让酒店、商厦改造更简单快捷。戴德梁行指出，新流程下，一栋商厦从清空、申请到改造完成，大约19个月就能搞定，比旧流程快了近半年。
对投资者来说，这不仅解决了学生住宿难题，也给自己手里那些不太好租的商业物业找到了新出路。“近年来写字楼价格明显回落，业主面临租金回报压力，有很强动力把物业改造成学生宿舍，提升收益和利用率。”仲量联行的陈国章说。
回报率是吸引资本的核心。莱坊的报告显示，酒店改作学生宿舍后，预期收益率介于4.5%至8%之间。这个数字看似不算惊人，但在香港住宅租金回报长期徘徊在2%-3%的背景下，已显得相当亮眼。
更重要的是“稳”。学生租约通常按学年签订，一签就是12个月，退租率低，租金支付也规律。这意味著出租率和现金流都相对稳定，对追求长期稳健回报的机构投资者来说，很有吸引力。
中原地产已在加码。该公司已将原本约3000个床位的供应目标提升至约6000个，计划未来两三年内落实，目前有约10个酒店或写字楼改造项目正在研究中。
高力国际认为，这些交易反映出国企和主流资本对学生宿舍市场的强烈信心，也说明这类资产正成为资金避险和长线配置的首选。
眼下看来，这波改造潮还远未见顶。政策在支持，需求在增长，供应跟不上——几个关键因素仍在持续发酵。业内普遍预计，未来几年学生宿舍改造仍会保持增长势头。
但也有人开始思考更长远的问题：当这批旧酒店、旧商厦陆续改造完毕，市场会不会逐渐饱和？学生数量增长如果放缓，租金还能否维持上涨？此外，集中式的学生宿舍在管理、社区营造、学生服务等方面，也对运营方提出了更高要求。
不过就目前而言，对许多投资者来说，这依然是一门“看得见回报”的生意。一栋旧楼，改一改，租给学生，收益稳定，政策鼓励——这样的故事，在香港楼市的当下，显得既务实，又充满想象力。
或许很快，行走在九龙、旺角、尖沙咀的街角，那些曾经挂着酒店招牌的大楼，会陆续挂上“学生宿舍”的标识。它们不再是旅客的临时落脚点，而将成为一批又一批年轻学子在香港的第一个“家”。
而这背后，是一场关于空间、需求和资本的无声转型，正在这座城市的楼宇之间悄然发生。返回搜狐，查看更多
